2026 Kira Artışında Temel Kural Nedir?
2026'da kiranıza ne kadar zam gelebilir? Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre konut kira artışı, TÜİK'in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranıyla sınırlı. Örneğin 15.000 TL kira ödüyorsanız ve TÜFE ortalaması %40 ise, ev sahibiniz en fazla 21.000 TL isteyebilir — 1 kuruş fazlası yasadışı. Temmuz 2025 itibarıyla güncel bilgilerle hazırlanan bu rehber, hem kiracı hem ev sahibi için adım adım hesaplamayı ve yasal sınırları açıklıyor.
2026 kira artışı hesaplama formülü şöyledir: Mevcut aylık kira × (1 + 12 aylık ortalama TÜFE / 100) = yasal azami yeni kira. Bu oran TÜİK'in resmi sitesinden alınır. Ev sahibi bu tavanın üzerinde zam yapamaz; kiracı aşan kısmı ödemeyi reddedebilir.
Taraflar artış oranını konuşup belirleyebilir. Ama bir tavan var: Sözleşme yenileme tarihinden önceki 12 aylık dönemdeki TÜFE değişimlerinin aritmetik ortalaması alınır ve bu rakam yasal tavan olarak uygulanır. TÜİK her ay açıkladığı TÜFE verisiyle bu hesaplamanın ham girdisini sağlamaktadır. Kısacası, tavan TÜFE.
Adım Adım Hesaplama: 5 Aşamada 2026 Kira Zammı
Çoğu kiracı 3. adımda hata yapıyor — doğru hesaplama için 5 adımın tamamını takip edin.
Hesaplama sürecini doğru yürütmek için önce sözleşme yenileme tarihinin belirlenmesi gerekir. Ardından TÜİK'in resmi veri portalından o tarihe denk gelen son 12 aylık TÜFE değişim rakamları tek tek not edilir. Bu 12 değerin toplamı 12'ye bölünür ve 12 aylık ortalama TÜFE oranı elde edilir. Dördüncü adımda bu oran mevcut kira bedeline uygulanır. Son adımda ise hesaplanan yeni kira tutarı kiracıya yazılı olarak bildirilir.
Formül şu şekilde işler: Mevcut aylık kira tutarı, 1 ile TÜFE oranının 100'e bölümünün toplamıyla çarpılır. Örneğin mevcut kira 15.000 TL ise ve 12 aylık ortalama TÜFE yüzde 40 olarak gerçekleşmişse; 15.000 × 1,40 = 21.000 TL yeni kira tavanı oluşur. Ev sahibi bu rakamın üzerinde bir bedel talep edemez. Hesap makinesi bile gerektirmiyor aslında — cep telefonunuzun hesap makinesi yeter.
Hesaplama Örnekleri: Farklı Kira Tutarları ve TÜFE Senaryoları
Türkiye'de 2026 yılı itibarıyla konut kira artış tavanı, Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca TÜİK'in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır. Bu oran, sözleşme yenileme tarihinden önceki 12 ayın aylık TÜFE değişimlerinin aritmetik ortalaması alınarak hesaplanır. Ev sahibi bu oranın üzerinde artış yapamaz; kiracı yasal sınırı aşan talebi reddedebilir.
| Mevcut Aylık Kira (TL) | 12 Aylık Ort. TÜFE (%) | Yasal Azami Yeni Kira (TL) | Aylık Artış Tutarı (TL) |
|---|---|---|---|
| 10.000 | %30 | 13.000 | +3.000 |
| 15.000 | %40 | 21.000 | +6.000 |
| 25.000 | %50 | 37.500 | +12.500 |
| 40.000 | %35 | 54.000 | +14.000 |
Not: Tablodaki TÜFE oranları senaryo amaçlıdır. Gerçek hesaplama için TÜİK'in resmi sitesinden güncel 12 aylık ortalama TÜFE verisi kullanılmalıdır.
Ev Sahibi ve Kiracı Hakları: Yasal Sınırlar ve İstisnalar
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira artışında tarafların hareket alanını açıkça belirliyor. Ev sahibi, 12 aylık TÜFE ortalamasının üzerinde bir artış talep edemez; sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile bu hüküm geçersiz sayılır ve yasal tavan kendiliğinden geçerli oluyor. Yani sözleşmenize ne yazılmış olursa olsun, kanun son sözü söylüyor. Kiracı açısından ise yasal sınırı aşan artış talepleri karşısında ödemeyi reddedebilme ve sulh hukuk mahkemesine başvurabilme hakkı var. Bu kadar net.
Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde ise hâkim, hakkaniyet ilkesi ve ekonomik koşulları göz önünde bulundurarak farklı bir kira bedeli belirleyebilir; bu durum Kanun'un 344/3. fıkrasında düzenlenmiştir. Sözleşmede sabit kira bedeli yazılması veya artış oranına hiç yer verilmemesi durumunda da yasal tavan olan TÜFE ortalaması geçerlidir; sözleşmedeki boşluk veya sabit bedel hükmü, yasal artış hakkını ortadan kaldırmaz. Öte yandan yeni inşaat konutlarda ilk kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki yıllarda da aynı kural işler; başlangıç kirasının piyasa değerinin çok altında belirlenmesi hâlinde ise taraflar anlaşmazlığı yargıya taşıyabilir.
Yaygın Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
Sosyal medyada dolaşan bilgilerin yarısına inanmayın. Zaman zaman "kira artışı tamamen yasaklandı" ya da "ev sahibi hiç zam yapamaz" gibi yanlış bilgiler dolaşıma girmektedir. Mevzuat böyle bir yasak öngörmemektedir; yalnızca TÜFE tavanı uygulanmaktadır. Bir diğer yaygın hata ise TÜFE'nin yalnızca tek aylık değerinin alınmasıdır ; oysa kanun 12 aylık ortalamayı esas almaktadır. Ayrıca artış bildiriminin yazılı yapılması, ileride olası uyuşmazlıklarda ispat açısından çok önemli. Avukat ve hukuk danışmanlığı gerektiren özel durumlar için yetkili hukuk bürolarına başvurulması önerilir; herhangi bir özel firma ya da danışman adı bu rehberde yer almamaktadır.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Araştırma Hizmetleri'nin derlediği verilere göre, konut kira uyuşmazlıklarının büyük bölümü artış oranının hesaplanmasındaki yanlışlıklardan kaynaklanmaktadır. "Kiracının hakkını bilmesi, ev sahibinin de yasal sınırın farkında olması, mahkeme yükünü azaltmanın en etkili yoludur" değerlendirmesi, sulh hukuk mahkemelerinin yıllık faaliyet raporlarında da öne çıkan bir saptamadır.
Sıkça Sorulan Sorular
TÜFE artış oranı tam olarak nasıl kira artışına dönüştürülüyor, formül nedir?
TÜİK'in her ay açıkladığı aylık TÜFE değişim oranları, kira sözleşmesinin yenileneceği aydan geriye doğru 12 ay toplanır ve 12'ye bölünür. Elde edilen 12 aylık ortalama oran, yasal artış tavanını oluşturur. Formül: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + Ortalama TÜFE / 100).
Ev sahibi kira artışında TÜFE'nin üstüne ek zam yapabilir mi, yasal sınır nedir?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca ev sahibi, 12 aylık ortalama TÜFE oranının üzerinde bir artış talep edemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile bu hüküm geçersizdir; yasal tavan kendiliğinden geçerli oluyor.
Kiracı olarak kira artışını reddetme hakkım var mı, ne durumda geçerli?
Evet. Ev sahibinin talep ettiği artış oranı, yasal TÜFE tavanını aşıyorsa kiracı fazladan ödeme yapmayı reddedebilir ve sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Mahkeme, kira bedelini yasal sınıra göre yeniden belirler.
Sözleşmede sabit kira yazılıysa TÜFE artışı uygulanır mı?
Sözleşmede sabit kira yazılması veya artış oranına yer verilmemesi, ev sahibinin yasal artış hakkını ortadan kaldırmaz. Kanun, bu boşluğu doldurmak üzere TÜFE tavanını geçerli kılar; ancak taraflar karşılıklı anlaşarak daha düşük bir oran da belirleyebilir.
5 yılı aşan kira sözleşmelerinde artış kuralı farklı mı işliyor?
Evet. Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3. fıkrası uyarınca beş yılı aşan veya her beş yılda bir yenilenen sözleşmelerde hâkim, TÜFE oranına bağlı kalmaksızın hakkaniyet ilkesi ve ekonomik koşulları göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini takdir edebilir. Bu durum, uzun süreli sözleşmelerde piyasa değeriyle yasal kira arasındaki derin makasın kapanmasına imkân tanır.
