Kira sözleşmesinde en çok hata yapılan maddeler hangileri? 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre depozito en fazla 3 aylık kira olabilir, artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez ve ev sahibi 10 yıl dolmadan gerekçesiz tahliye isteyemez. İşte sözleşmenizde mutlaka yer alması gereken 7 kritik madde.
Türkiye'de her yıl binlerce kiracı ve ev sahibi, sözleşmede yer almayan ya da eksik yazılan hükümler nedeniyle hukuki uyuşmazlığa düşer. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira ilişkisini düzenler; ancak bu hükümlerin büyük çoğunluğu sözleşmeye yansıtılmadan bırakılır. Aşağıda, her iki taraf için de kritik olan 7 madde yasal dayanakları ile aktarılmaktadır.
1. Depozito: Miktar ve Geri Alım Koşulları
TBK Madde 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz. Kiracı depozitoyu nakit olarak ödüyorsa, ev sahibi bu tutarı vadeli bir mevduat hesabında kiracı adına tutmakla yükümlüdür. Kira ilişkisi sona erdiğinde, ev sahibinin depozitoyu geri vermemesi için mahkeme kararı veya kiracının yazılı onayı gerekmektedir. Depozitonun hangi koşullarda iade edileceği sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Pratikte pek çok ev sahibi bu kuralı bilmeden nakit alıp cebine atar — bu durum kiracıya dava hakkı doğurur.
2. Kira Artış Maddesi: Yasal Sınır
TBK Madde 344, konut kiralarında artış oranını bir önceki kira yılı için açıklanan tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlandırır. Bu oranı aşan sözleşme hükümleri geçersiz sayılır; kiracı aleyhine düzenleme yapılamaz. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise artış oranını hâkim belirler. Sözleşmeye "taraflarca serbestçe belirlenir" gibi bir ibare eklenmesi, yasal sınırı ortadan kaldırmaz. Sınır kesin.
Türkiye'de 2025 yılı itibarıyla konut kira artış oranı, TBK Madde 344 gereğince bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır. Bu oran, TÜİK tarafından her ay açıklanan verilerle belirlenir ve sözleşmedeki aksine hükümler geçersiz sayılır. Haziran 2025 itibarıyla TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı TÜİK verilerine göre yaklaşık %40 seviyesindedir.
3. Tahliye Prosedürü: Hangi Adımlar İzlenir?
TBK Madde 347 ve devamı, konut kiralarında tahliye koşullarını düzenler. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Ev sahibi ise belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden itibaren ancak on yıl uzama süresi dolduktan sonra, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Tahliye davası açılabilmesi için yasal bildirim süreleri eksiksiz uygulanmalıdır. Evet, doğru okudunuz: ev sahibi 10 yıl beklemek zorunda.
4. Demirbaş Envanteri: Neden Zorunlu?
Sözleşmeye eklenen imzalı bir demirbaş listesi, tahliye sırasında çıkabilecek hasar uyuşmazlıklarını önler. TBK Madde 316 kiracıya kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü getirir; ancak hangi eşyanın sözleşme başlangıcında mevcut olduğu ve durumu belgelenmemişse ispat yükü tartışmalı hale gelir. Liste, fotoğraflarla desteklenerek sözleşmeye ek olarak imzalanmalıdır. Bu çok önemli.
5. Kullanım Amacı: Konut mu, İşyeri mi?
Kiralananın kullanım amacı sözleşmede net biçimde tanımlanmalıdır. TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri (Madde 339-356) yalnızca bu kategoriler için geçerlidir. Kiracının mülkü farklı bir amaçla kullanması, TBK Madde 316 kapsamında sözleşmenin feshine zemin hazırlayabilir. Kullanım amacındaki değişiklik için ev sahibinin yazılı onayı şarttır.
6. Alt Kiralama Yasağı veya İzni
TBK Madde 322 uyarınca kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmaksızın kiralananı alt kiraya veremez ya da kullanım hakkını devredemez. Sözleşmede bu konuda açık bir hüküm bulunmaması, kiracının alt kiralama yapabileceği anlamına gelmez. Ev sahibi, yazılı rızasını sınırlı koşullarla da verebilir; bu koşullar sözleşmede belirtilmelidir. Kural açık.
7. Tadilat ve Onarım Sorumlulukları
TBK Madde 317, kiralananın kullanımına elverişli tutulmasını ev sahibinin yükümlülüğü olarak tanımlar. Buna karşın küçük onarımlar kiracıya aittir; hangi onarımların "küçük" sayılacağı ise uygulamada tartışma yaratır. Sözleşmeye "büyük onarım" ve "küçük onarım" ayrımını açıklayan bir madde eklenmesi, ilerideki anlaşmazlıkları önler. Kiracının izinsiz yaptığı tadilat, tahliye gerekçesi oluşturabilir. Musluk contası mı, çatı izolasyonu mu — ayrım burada netleşiyor.
Kritik 7 Madde: Yasal Haklar Tablosu
| Madde | TBK Hükmü | Kiracı Hakkı | Ev Sahibi Yükümlülüğü |
|---|---|---|---|
| Depozito | Md. 342 | En fazla 3 aylık kira; iade için mahkeme kararı veya yazılı onay gerekir | Tutarı kiracı adına vadeli hesapta tutmak |
| Kira Artışı | Md. 344 | Artış TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz; aşan hüküm geçersizdir | Yasal oranı uygulamak; 5 yıl sonrası için hâkim kararına uymak |
| Tahliye | Md. 347 | Bildirim sürelerine uyulmadan tahliye istenemez; 10 yıl dolmadan gerekçesiz tahliye yapılamaz | Yasal bildirim sürelerine ve gerekçelerine uymak |
| Demirbaş Envanteri | Md. 316 | Teslim aldığı haliyle belgelenmiş envanter, hasar iddialarına karşı koruma sağlar | Envanterin doğruluğunu imzayla onaylamak |
| Kullanım Amacı | Md. 339 | Belirlenen amaç dışında kullanım talep edilemez | Amaca uygun kullanıma izin vermek |
| Alt Kiralama | Md. 322 | Yazılı onay alınmışsa alt kiralama yapılabilir | Onay koşullarını yazılı olarak belirtmek |
| Onarım Sorumluluğu | Md. 317 | Büyük onarımlar ev sahibine aittir | Kiralananı kullanıma elverişli tutmak; büyük onarımları üstlenmek |
Kira sözleşmesinde olması gereken 7 madde: Depozito miktarı ve iade koşulları, kira artış oranı sınırı, tahliye prosedürü ve bildirim süreleri, demirbaş envanteri, kullanım amacı tanımı, alt kiralama izni veya yasağı, tadilat ve onarım sorumluluk paylaşımı. Bu maddeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299-356. maddeleri kapsamında düzenlenir.
Kira sözleşmesi, iki tarafın da elini güçlendiren belgedir. Yukarıda aktarılan 7 madde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri çerçevesinde hem kiracıyı hem ev sahibini korur. Sözleşme hazırlanırken bu maddelerin her birinin açık, anlaşılır ve yasal sınırlar içinde kalacak biçimde yazılması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır.
Uyuşmazlık halinde taraflar, dava yoluna başvurmadan önce arabuluculuk sürecini değerlendirebilir. 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu'na paralel biçimde kira uyuşmazlıklarında da zorunlu arabuluculuk uygulamasına ilişkin düzenlemeler gündemdedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Depozito ne kadar olmalı ve nasıl geri alınır?
TBK Madde 342 uyarınca konut kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz. Kira ilişkisi sona erdiğinde ev sahibi, depozitoyu ancak mahkeme kararı ya da kiracının yazılı onayıyla elinde tutabilir. Aksi halde tutarı iade etmekle yükümlüdür.
Ev sahibi kira artışını sınırsız yapabilir mi?
Hayır. TBK Madde 344 gereğince konut kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılı için açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır. Bu oranı aşan sözleşme hükümleri geçersiz sayılır.
Tahliye için ev sahibinin hangi adımları izlemesi gerekir?
TBK Madde 347 çerçevesinde ev sahibi, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi dolmadan gerekçesiz tahliye talep edemez. Yasal bildirim sürelerine uyulmadan açılan tahliye davaları reddedilir.
Sözleşmede demirbaş listesi neden önemlidir?
TBK Madde 316, kiracıya kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü getirir. İmzalı ve fotoğraflı bir demirbaş listesi olmaksızın, tahliye sırasında hangi hasarın kiracıdan kaynaklandığını ispat etmek güçleşir. Liste, her iki tarafı da korur.
Kiracı izinsiz tadilat yaparsa ne olur?
TBK Madde 316 kapsamında kiracının ev sahibinin onayı olmaksızın yaptığı tadilat, sözleşmeye aykırılık oluşturur. Ev sahibi bu durumda sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir. Kiracı ayrıca mülkü eski haline getirmekle yükümlü tutulabilir.
