Türkiye genelinde kiralık konut piyasasında yaşanan hareketlilik, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkları artırmaktadır. 12 Mart 2024 tarihinde açıklanan güncel yargı kararları, kiracıların imzaladığı belgelerin sınırlarını yeniden çizmektedir. Yeni bir eve taşınırken imzaladığınız o belgenin aslında sizi hemen evden çıkaramayacağını biliyor musunuz? Türk Borçlar Kanunu madde 352 kapsamında düzenlenen tahliye taahhüdü, ancak belirli yasal şartların varlığı halinde geçerlilik kazanmaktadır.
Kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilecekler listesinin başında, tahliye taahhütnamesinin imza tarihi yer almaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önce imzalanan taahhütnameler geçersiz kabul edilmektedir. Kanun koyucu, kiracının sözleşme kurulurken içinde bulunduğu zor durumdan yararlanılmasını engellemeyi amaçlamaktadır. Bu nedenle taahhütnamenin, kiralananın teslim edilmesinden ve sözleşmenin kurulmasından makul bir süre sonra düzenlenmesi şarttır.
Uygulamada en çok karşılaşılan sorunların başında boş tahliye taahhütnamesi imzalatılması gelmektedir. Sosyal medyada yayılan genel kanının aksine, Yargıtay boş kağıda imza atan kişinin bunun hukuki sonuçlarına katlanması gerektiğini belirtmektedir. Ancak bu durum tamamen çaresiz olduğunuz anlamına gelmez. Kiracı, imza attığı sırada iradesinin sakatlandığını, hileye maruz kaldığını veya aşırı yararlanma durumunun oluştuğunu ispat ederse taahhütnameyi iptal ettirebilir.
Evden çıkarma süreci, mülk sahibinin tek taraflı beyanıyla hemen gerçekleşen bir işlem değildir. Geçerli bir taahhütnameye dayanan mülk sahibi, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine veya mahkemeye başvurmak zorundadır. Bu sürenin geçirilmesi halinde, taahhütnameye dayanarak kiracının tahliyesi talep edilemez. Kiracılar, kendilerine ulaşan tahliye emrine karşı yasal süresi içinde itiraz ederek süreci durdurabilirler.
Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda ise durum daha farklı bir hukuki boyuta taşınmaktadır. Türk Medeni Kanunu hükümleri uyarınca, aile konutu olarak kullanılan bir taşınmaz için eşlerden birinin diğerinin açık rızası olmadan tahliye taahhüdü vermesi geçersizdir. Diğer eşin imzası bulunmayan taahhütnamelere dayanılarak başlatılan tahliye işlemleri mahkeme kanalıyla iptal edilmektedir.
Aşağıdaki karşılaştırma tablosu, imzaladığınız belgenin hukuki durumunu analiz etmenize yardımcı olacaktır:
| Değerlendirme Kriteri | Geçerli Şartlar | Geçersiz Kılan Durumlar |
|---|---|---|
| Düzenleme Tarihi | Kira sözleşmesinden makul bir süre sonra yazılması | Kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önce yazılması |
| İmza Sahibi | Sözleşmede adı geçen tüm kiracıların imzası | Kiracılardan yalnızca birinin veya yetkisiz kişinin imzası |
| Aile Konutu Durumu | Eşlerin her ikisinin de ıslak imzasının bulunması | Eşin rızası ve imzası olmadan tek taraflı verilmesi |
| Tahliye Tarihi | Belirli ve net bir tarihin açıkça yazılmış olması | Ucu açık, belirsiz veya şartlı tarihlerin yazılması |
Mevzuat Bilgi Sistemi verilerine göre, tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapılması zorunludur. Sözlü olarak verilen tahliye sözleri hukuken hiçbir değer taşımamaktadır. Kiracıların haklarını koruyabilmesi için imzaladıkları her belgenin bir nüshasını saklamaları ve tarih kısımlarına dikkat etmeleri hayati önem taşımaktadır.
Yaşanan uyuşmazlıklarda hak kaybına uğramamak adına hukuki sürecin her aşamasında dikkatli olunmalıdır. Adalet Bakanlığı verilerine göre, sulh hukuk mahkemelerindeki kira uyuşmazlığı davalarında usul hataları nedeniyle taraflar ciddi mağduriyetler yaşamaktadır. Bu nedenle, mülk sahibinden gelen her tebligata süresi içinde resmi olarak cevap verilmesi gerekmektedir.
Konuyla ilgili olarak uzmanlar şu uyarıda bulunmaktadır: "Kiracılar, boş kağıda imza atmanın getirdiği ağır hukuki yükümlülüğün farkında olmalıdır. Ancak irade fesadı veya hile durumunda, yasal süresi içinde açılacak menfi tespit davaları ile bu haksızlığın önüne geçilmesi mümkündür."
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Hayır, kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşme tarihinden önce imzalanan tahliye taahhütnameleri, kiracının serbest iradesiyle verilmediği kabul edildiği için hukuken geçersizdir.
Boş kağıda imza attım, ev sahibi sonradan doldurursa ne yapabilirim?
Yargıtay genel olarak boş kağıda atılan imzanın sonuç doğuracağını kabul etse de, kiracı imzanın hile, korkutma veya aşırı yararlanma altında alındığını kanıtlayarak irade fesadı davası açabilir.
Eşimin imzası olmadan verilen tahliye taahhütnamesi beni evden çıkarır mı?
Eğer kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğindeyse, diğer eşin açık rızası ve imzası olmadan verilen tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılır ve tahliye gerçekleştirilemez.
Tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi başlatılırsa ne kadar sürede itiraz edilmelidir?
Kendisine tahliye emri tebliğ edilen kiracı, tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz etmek zorundadır. Aksi takdirde takip kesinleşir.
