Kiralık konut piyasasında son dönemde yaşanan hareketlilik, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkları artırdı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre konut fiyat endekslerindeki değişimler kira bedellerine de yansımaktadır. Bu süreçte ev sahipleri, kiracıları tahliye edebilmek için yasal boşlukları kullanmakta ve sözleşme aşamasında bazı belgeleri zorunlu tutmaktadır. Ancak farkında olmadan imzaladığınız tek bir madde, yasal olarak tahliye edilmenize zemin hazırlayabilir.
Kira sözleşmesi kurulurken en sık karşılaşılan sorunların başında boş tahliye taahhütnamesi gelmektedir. Mülk sahipleri, kiralama şartı olarak bu belgenin imzalanmasını talep etmektedir. Türk Borçlar Kanunu Madde 352 uyarınca, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı üstlendiği yazılı beyan geçerlidir. Ancak bu beyanın geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte verilmiş olması şarttır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnameleri serbest iradeyle verilmediği gerekçesiyle geçersiz sayılmaktadır. Kiracılar, boş kağıda imza attıklarında mülk sahibinin bu boşluğu sonradan doldurma riskini üstlenmiş olurlar. Bu durum, yasal olarak ispatı oldukça zor olan hak kayıplarına yol açmaktadır.
Kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli husus ise kira artış oranlarıdır. Borçlar Kanunu Madde 344 kapsamında, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜİK TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oranın üzerinde yapılan artış taleplerinin yasal dayanağı bulunmamaktadır.
Aşağıdaki tablo, yasal bir tahliye taahhütnamesi ile geçersiz kabul edilen taahhütname arasındaki temel farkları göstermektedir:
| Kriter | Yasal ve Geçerli Taahhütname | Geçersiz Taahhütname |
|---|---|---|
| İmza Tarihi | Kira sözleşmesinden en az 15-30 gün sonra | Kira sözleşmesi ile aynı gün veya daha önce |
| Tarih Alanları | Düzenleme ve tahliye tarihleri elle doldurulmuş | Tarih kısımları boş bırakılmış |
| Şekil Şartı | Yazılı veya noter onaylı | Sözlü beyan veya şifahi anlaşma |
Kira ilişkisinde hak kaybı yaşamamak için sözleşme metninin her maddesi dikkatle incelenmelidir. Depozito bedeli, Borçlar Kanunu Madde 342 gereği en fazla üç aylık kira bedeli olabilir ve bu tutar vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır. Sözleşmede aksine hüküm olmadıkça, kiralananın olağan kullanımı dışındaki bakım ve onarım giderleri mülk sahibine aittir.
Sıkça Sorulan Sorular
Boş tahliye taahhütnamesi imzaladım, iptal edebilir miyim?
Boş olarak imzalanan taahhütnamenin sonradan doldurulması halinde, kiracının imzanın kendisine ait olmadığını veya tarihin sonradan yazıldığını ispatlaması gerekir. Yargıtay, boş kağıda imza atan kişinin bunun sonuçlarına katlanması gerektiği yönünde kararlar vermektedir. Bu nedenle boş belgeye imza atılmamalıdır.
Ev sahibi kira sözleşmesi devam ederken beni evden çıkarabilir mi?
Ev sahibi, kira yılı süresince haklı bir tahliye sebebi (kira ödememe nedeniyle iki haklı ihtar, gereksinim, yeniden inşa) olmaksızın kiracıyı evden çıkaramaz. Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.
Kira artış oranı en fazla ne kadar olabilir?
Kira artış oranı, Borçlar Kanunu uyarınca TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış maddesi konulsa dahi, yasal sınırın üzerindeki kısım geçersiz kabul edilir.
