Kira sözleşmesi imzalarken hangi belgelerin sizi doğrudan tahliye riskiyle karşı karşıya bırakacağını biliyor musunuz? Türk Borçlar Kanunu Madde 352 uyarınca, kiracının konutu boşaltmayı üstlendiği tahliye taahhütnamesi ancak belirli yasal şartları taşıyorsa geçerlilik kazanır. Türkiye genelinde son bir yılda kira uyuşmazlıkları nedeniyle arabulucuya yapılan başvuruların sayısı 100 bini aşarken, bu uyuşmazlıkların büyük kısmını usulsüz düzenlenen taahhütnameler oluşturuyor.
Kiralama sürecinde mülk sahipleri sıklıkla kira sözleşmesiyle birlikte boş bir tahliye taahhütnamesi imzalatmak istemektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşme kurulmadan önce verilen tahliye taahhütleri geçersizdir. Kiracının üzerinde barınma ihtiyacından kaynaklanan bir baskı varken verilen bu taahhütler, özgür irade unsurunu sakatlamaktadır. Bu sebeple belgenin düzenleme tarihinin, kira sözleşmesinin imza tarihinden en az birkaç hafta sonra olması hukuki güvenliğinizi sağlar.
Kira sözleşmelerinde yer alan diğer bir riskli alan ise kira artış oranlarıdır. Türk Borçlar Kanunu Madde 344 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜİK TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oranın üzerinde yapılan artış sözleşmeleri yasal olarak geçersiz sayılmaktadır. Sözleşmeye bu sınırı aşan maddelerin konulması kiracıyı bağlamaz.
Aşağıdaki tablo, yasalara uygun bir tahliye taahhütnamesi ile geçersiz kabul edilen taahhütname arasındaki temel farkları göstermektedir:
| Kriter | Yasal ve Geçerli Taahhütname | Geçersiz / Riskli Taahhütname |
|---|---|---|
| Düzenleme Tarihi | Kira sözleşmesinden sonraki bir tarih | Kira sözleşmesi ile aynı gün veya boş tarihli |
| Tahliye Tarihi | Net ve belirli bir gün (Gün/Ay/Yıl) | Belirsiz veya ucu açık ifadeler |
| İmza Durumu | Kiracının kendisi veya yetkili temsilcisi | Kiracı dışındaki aile bireylerinin imzası |
Kira ilişkisinde hak kaybı yaşamamak için tüm ödemelerin banka kanalıyla yapılması önem arz eder. Türk Borçlar Kanunu kapsamında yapılacak her türlü kira ödemesinde açıklama kısmına ilgili ayın belirtilmesi gerekir. Haklarınızı korumak adına imzaladığınız her belgenin bir kopyasını saklamalı ve tarih kısımlarının boş bırakılmasına kesinlikle izin vermemelisiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli midir?
Hayır, kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşmeden önce imzalanan tahliye taahhütnameleri, kiracının üzerinde baskı oluşturduğu gerekçesiyle yasal olarak geçersiz kabul edilmektedir.
Boş tarihli tahliye taahhütnamesi imzalamak riskli midir?
Evet, son derece risklidir. Boş tarihli belgelere sonradan yazılan tarihler yasal olarak geçerli kabul edilebilmekte ve kiracının tahliyesine yol açabilmektedir. Bu nedenle kesinlikle boş tarihli imza atılmamalıdır.
Yıllık kira artış oranı en fazla ne kadar olabilir?
Türk Borçlar Kanunu Madde 344 uyarınca, kira artış oranı TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmeye bunun üzerinde bir oran yazılsa dahi geçersizdir.
