Türkiye genelinde kiralık konut piyasasında hareketlilik sürerken, yeni bir eve taşınmak isteyen kiracıların önüne sözleşme aşamasında 1 adet kritik belge konulmaktadır. Bu belge, mülk sahiplerinin kiracıyı mahkeme süreciyle uğraşmadan tahliye etmesini sağlayan tahliye taahhütnamesidir. Ancak emlak piyasasında uygulanan yöntemlerin büyük kısmı yasal mevzuata aykırılık teşkil etmektedir.
Sosyal medyada ve gayriresmi platformlarda dolaşan "boş taahhütname her koşulda geçersizdir" iddiası tamamen asılsızdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, imza bölümü doldurulup tarih kısımları boş bırakılan bir belgeye imza atan kiracı, bu belgenin sonradan doldurulacağını kabul etmiş sayılır. Hukuk dilinde "beyaza imza" olarak adlandırılan bu durum, kiracının haklılığını kanıtlamasını neredeyse imkansız hale getirmektedir. Türk Borçlar Kanunu Madde 352 kapsamında geçerli bir tahliye taahhüdünün mutlaka belirli şartları taşıması gerekir.
Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte imzalanmış olması şarttır. Sözleşmeyle aynı gün imzalanan veya boş olarak teslim edilen belgeler kiracıyı savunmasız bırakır. Adalet Bakanlığı verilerine göre, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk aşamasına gelen dosyaların önemli bir kısmı bu tarih uyuşmazlıklarından kaynaklanmaktadır. Hak kaybı yaşamamak adına belgenin düzenleme tarihi ile tahliye tarihinin açıkça yazılı olması gerekmektedir.
Aşağıdaki karşılaştırma tablosu, imzalayacağınız belgenin hukuki durumunu net bir şekilde anlamanıza yardımcı olacaktır:
| Geçerlilik Kriteri | Hukuka Uygun Olan | Hak Kaybına Yol Açan Tuzak Durum |
|---|---|---|
| İmza Tarihi | Kira sözleşmesinden en az 15-20 gün sonra atılan imza | Kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önce atılan imza |
| Tarih Alanları | Düzenleme ve tahliye tarihlerinin elle net şekilde yazılması | Tarih kısımlarının boş bırakılarak mülk sahibine verilmesi |
| Eş Rızası | Aile konutu niteliğindeki evlerde her iki eşin de imzası | Sadece tek bir eşin imzasıyla tahliye taahhüdü verilmesi |
| Yazılılık Şartı | Yazılı şekilde hazırlanan ve ıslak imza barındıran belge | Sözlü olarak verilen tahliye sözleri veya mesajlaşmalar |
Kira sözleşmesi hakları kapsamında kiracıların en çok zorlandığı an, evi kiralama aşamasında karşılaştıkları dayatmalardır. Birçok mülk sahibi, tahliye taahhütnamesi imzalanmaması durumunda evi kiralamayacağını belirtmektedir. Bu durumda kiracılar boş tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda kalmaktadır. Yargıtay içtihatları uyarınca, boş kağıda imza atan kişi bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Bu sebeple, tarih kısımları boş olan hiçbir evraka imza atılmamalıdır.
Eğer mülk aile konutu olarak kullanılıyorsa, eşlerden birinin diğerinin açık rızası olmadan verdiği tahliye taahhüdü geçersiz kılınabilir. Türk Medeni Kanunu hükümleri çerçevesinde, aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda eşlerin ortak iradesi aranmaktadır. Kiracı tahliye süreci başladığında, bu durum mahkemede güçlü bir savunma aracı olarak kullanılabilir. Ancak bu istisna dışında, usulüne uygun doldurulmuş bir belgenin tahliye taahhütnamesi iptali davasıyla ortadan kaldırılması oldukça zordur.
Yeni kira kanunu ve arabuluculuk düzenlemeleri kapsamında, taraflar arasındaki uyuşmazlıklar artık öncelikle arabulucuya gitmektedir. Haklarınızı korumak için kira sözleşmesi imzalarken her belgenin üzerindeki tarihleri bizzat kontrol etmeli ve kendi el yazınızla doldurmalısınız. Hak kaybı yaşamamak adına yasal süreçleri yakından takip etmeniz ve gerektiğinde profesyonel hukuki destek almanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Hayır, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi hukuken geçersizdir. Belgenin, kiracının üzerinde kiralama baskısı hissetmeyeceği makul bir süre sonra (genellikle sözleşmeden en az 15-20 gün sonra) imzalanmış olması gerekir.
Boş tarihlere imza attığım tahliye taahhütnamesini nasıl iptal edebilirim?
Boş tarihlere imza atılması durumunda Yargıtay, kiracının belgenin sonradan doldurulmasını kabul ettiğini varsayar. Bu belgenin iptali için imzanın size ait olmadığını veya belgenin hile, tehdit veya baskı altında imzalatıldığını somut delillerle kanıtlamanız gerekir.
Ev sahibinin 'taahhütname imzalamazsan evi kiralamam' baskısına karşı ne yapılabilir?
Bu baskı karşısında boş belgeye imza atmak yerine, tarihler kısmının bizzat kendi el yazınızla ve ileri bir tarih olarak doldurulmasını talep etmelisiniz. Boş belgeye imza atmak, ileride hak iddia etmenizi tamamen zorlaştıracaktır.
Eş rızası olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesi aile konutu şerhiyle geçersiz kılınabilir mi?
Evet, aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda, diğer eşin açık rızası alınmadan verilen tahliye taahhütnamesi geçersiz kılınabilir. Bu durum Türk Medeni Kanunu'nun aile konutunu koruyan hükümleriyle güvence altına alınmıştır.
