Türkiye genelinde konut kira fiyatlarındaki dalgalanma, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkları zirveye taşıdı. Adalet Bakanlığı verilerine göre sulh hukuk mahkemelerindeki kira davaları son bir yılda %40'ın üzerinde bir artışla rekor seviyeye ulaştı. Peki, yeni bir eve taşınırken imzaladığınız o belgeler gelecekte başınıza ne gibi işler açabilir? İlk gün atılan tek bir imza, yıllar sonra hak kaybına uğramanıza yol açabilir.
Kira ilişkisinin başlangıcında mülk sahiplerinin sıklıkla talep ettiği tahliye taahhütnamesi, yasal olarak belirli şartlara tabidir. Türk Borçlar Kanunu Madde 352 uyarınca, taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşme ile aynı gün imzalanan taahhütnameler hukuken geçersizdir. Ancak uygulamada bu kuralın arkasından dolanılmaktadır.
| Hukuki Durum / Belge | Yasal Dayanak (TBK) | Kiracıya Sağladığı Hak / Güvence |
|---|---|---|
| Tahliye Taahhütnamesi | Madde 352 | Sözleşme tarihinden sonra (en az 15 gün) imzalanmalıdır. Boş bırakılan tarihler kiracıyı bağlar. |
| Depozito Ödemesi | Madde 342 | En fazla 3 aylık kira bedeli olabilir. Bankada vadeli ortak hesaba yatırılmalıdır. |
| Yeni Malik Tahliyesi | Madde 351 | Yeni ev sahibi 1 ay içinde ihtar çekmeli ve kiracıya tahliye için en az 6 ay süre vermelidir. |
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, tarihi boş bırakılarak imzalanan tahliye taahhütnamesinin üzerinin sonradan doldurulması belgenin geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Kiracı, boş kağıda imza atarak mülk sahibine bu tarihi doldurma yetkisini vermiş kabul edilir. Bu durum, kiracıların en çok mağdur olduğu hukuki açıkların başında gelmektedir.
Kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli husus depozito ödemeleridir. Türk Borçlar Kanunu Madde 342, depozito miktarının en fazla üç aylık kira bedeli olabileceğini hükme bağlar. Bu tutarın doğrudan mülk sahibinin kişisel hesabına gönderilmesi yasal bir hatadır. Kanun gereği depozitonun, kiracı adına açılacak vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması zorunludur.
Yasal haklarınızı korumak ve gelecekte tahliye riskiyle karşılaşmamak için sözleşme sürecinde şu adımları izlemeniz gerekir:
- Tarihleri Kontrol Edin: Tahliye taahhütnamesi imzalayacaksanız, düzenleme tarihinin kira sözleşmesi tarihinden en az 15 gün sonra olmasına dikkat edin.
- Boş Belgeye İmza Atmayın: Teslim tarihi ve tahliye tarihi boş bırakılmış hiçbir evraka imza vermeyin.
- Banka Kanallarını Kullanın: Kira ödemelerini ve depozitoyu mutlaka açıklama kısmına detay yazarak banka üzerinden gönderin.
- Yıllık Artış Oranını Belirleyin: Sözleşmede sonraki yılların artış oranını net şekilde belirtin. Bu oran TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
Mülk sahibinin evi satması durumunda yeni malikin hakları da kanunla sınırlandırılmıştır. Türk Borçlar Kanunu Madde 351 uyarınca, yeni malik konutu edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar çekmek zorundadır. Bu ihtardan sonra kiracıya tahliye için altı ay süre tanınır. Bu süre dolmadan kiracının zorla çıkarılması mümkün değildir.
Kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla arabuluculuk şartı getirilmiştir. Taraflar dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Bu süreç, mahkeme masraflarından kaçınarak hızlı ve barışçıl bir çözüm yolu sunar. Haklarınızı bilerek hareket etmek, mülk sahibi karşısında yasal olarak güçlü konumda kalmanızı sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular
Boş tahliye taahhütnamesi imzaladım, iptal edebilir miyim?
Yargıtay kararlarına göre boş mukaveleye imza atan kişi sonucuna katlanmak zorundadır. Ancak imzanın baskı veya hile altında alındığını kanıtlayabilirseniz taahhütnameyi iptal ettirebilirsiniz.
Ev sahibi depozitoyu geri vermezse ne yapmalıyım?
Depozito bankada ortak hesapta tutulmadıysa ve mülk sahibi haklı bir gerekçe göstermeden iade etmiyorsa, icra takibi başlatabilir veya sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.
Yeni ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır, yeni malik evi aldıktan sonra bir ay içinde ihtar çekmeli ve size altı ay süre vermelidir. Bu süre dolmadan sizi evden çıkaramaz.
Kira artış oranı en fazla ne kadar olabilir?
Kira artış oranı, borçlar kanununa göre Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Taraflar bunun üzerinde bir oran kararlaştıramaz.
