Kiralık konut piyasasında mülk sahiplerinin %100'e yakın bir oranda dayattığı tahliye taahhütnamesi yasal mı? Türk Borçlar Kanunu Madde 352 kapsamında, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhütnameler tamamen geçersizdir. İşte kiracıların haklarını koruyacak 3 kritik yasal detay.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun emsal kararlarına göre, kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşme imzalanmadan önce verilen tahliye taahhütleri geçersiz kabul edilmektedir. Uygulamada mülk sahipleri, boş tarihli taahhütnameler imzalatarak yasal boşluklardan faydalanmaya çalışmaktadır. Kiracıların bu belgeleri imzalarken teslim tarihi ve tahliye tarihi alanlarını bizzat doldurması, ileride yaşanacak uyuşmazlıkları önlemektedir. Bu süreçte güncel kira artış oranları da kiracıların haklarını korumada önemli bir diğer yasal parametredir.
| Geçerli Tahliye Taahhütnamesi | Geçersiz Tahliye Taahhütnamesi |
|---|---|
| Kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte imzalananlar | Kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önce imzalananlar |
| Tahliye tarihi net olarak yazılmış olanlar | Tarih kısmı boş bırakılarak imzalattırılanlar |
| Aile konutunda her iki eşin de imzası olanlar | Eş rızası olmadan tek eşin imzaladığı belgeler |
Boş tahliye taahhütnamesi imzalamak, kiracıyı ispat yükü açısından zor bir durumda bırakmaktadır. Yargıtay içtihatları, boş kağıda imza atan kişinin bu belgenin üzerinin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğunu yazılı delille kanıtlamasını aramaktadır. Sözlü iddialar mahkemeler tarafından kabul edilmemekte, bu durum kiracının tahliye sürecini hızlandırmaktadır. Olası ihtilaflarda ev sahibi kiracı uyuşmazlıkları arabuluculuk süreci devreye girerek taraflar arasında çözüm yolu sunabilmektedir.
Kira hukuku kapsamında haklarınızı korumak için taahhütnameye özel şartlar ekleyebilirsiniz. Örneğin, tahliye tarihinin sadece belirli bir cezai şart ödenerek ertelenebileceği yönünde maddeler eklenebilir. Adalet Bakanlığı mevzuatında da belirtildiği üzere, tarafların serbest iradesiyle sözleşme serbestisi sınırları içinde ek koşullar belirlemesi mümkündür. Kiracılar, hak kaybı yaşamamak adına kira sözleşmesi fesih şartları hususuna da dikkat etmelidir.
- Yazılı Olma Şartı: Tahliye taahhüdünün geçerli olması için mutlaka yazılı şekilde yapılması zorunludur.
- Serbest İradeyle İmza: Kiracının baskı altında olmadan, sözleşme tarihinden makul bir süre sonra imza atmış olması gerekir.
- Belirli Bir Tarih İçermesi: Belgede tahliye edilecek gün, ay ve yılın net şekilde belirtilmesi şarttır.
Eş rızası konusu da aile konutu niteliğindeki taşınmazlar için büyük önem taşımaktadır. Türk Medeni Kanunu Madde 194 uyarınca, aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Bu kural gereği, diğer eşin imzası bulunmayan tahliye taahhütnameleri geçersiz kılınabilmektedir.
