Türkiye genelinde kiralık konut piyasasında yaşanan hareketlilik, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkları artırmıştır. Yeni bir konut kiralarken mülk sahiplerinin büyük kısmı, kira sözleşmesiyle birlikte tahliye taahhütnamesi talep etmektedir. Ancak bu belgenin boş olarak imzalatılması, kiracıların haklarını tamamen savunmasız bırakmaktadır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı hakları korunuyor olsa da usulüne uygun imzalanmayan belgeler ciddi mağduriyetler yaratmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen emsal kararlar, boş tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracılar için oldukça katı kurallar içermektedir. Yüksek mahkeme, boş kağıda atılan imzanın üzerinin sonradan doldurulması halinde, belgenin içeriğinin kabul edilmiş sayılacağına hükmetmektedir. Bu durumda, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu iddia eden kiracı, bu iddiasını yazılı delille ispat etmek zorundadır. Sözlü tanık beyanları bu süreçte mahkemeler tarafından delil olarak kabul edilmemektedir. Detaylı emsal kararlara Yargıtay'ın resmi karar arama portalı üzerinden ulaşılabilmektedir.
Kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilecekler listesinin en başında, taahhütnamenin imza tarihi yer almaktadır. Yasal düzenlemelere göre tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte düzenlenmesi gerekir. Sözleşmeyle aynı gün veya sözleşme kurulmadan önce verilen taahhütler hukuken geçersizdir. Ancak mülk sahipleri, boş belgeye sonradan istedikleri tarihi yazarak bu kuralı aşabilmektedir.
Aşağıdaki tablo, geçerli bir tahliye taahhütnamesi ile hukuki tuzak barındıran geçersiz belgeler arasındaki temel farkları göstermektedir:
| Geçerlilik Şartı | Hukuki Durum / Tuzak |
|---|---|
| Yazılı Olma Şartı | Sözlü verilen tahliye taahhütleri tamamen geçersizdir. Belgenin mutlaka yazılı olması gerekir. |
| Düzenleme Tarihi | Kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olmalıdır. Boş bırakılan tarih sonradan aleyhe doldurulabilir. |
| Serbest İrade | Baskı altında veya sözleşme şartı olarak zorla imzalatılan belgeler irade fesadı nedeniyle iptal edilebilir. |
| Eş Rızası | Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda, diğer eşin açık rızası olmadan verilen taahhüt geçersiz kılınabilir. |
Türkiye Barolar Birliği (TBB) verilerine göre, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin zorunlu hale gelmesiyle birlikte tahliye taahhütnameleri en çok tartışılan konu olmuştur. Kiracıların tahliye taahhütnamesi iptali davası açabilmesi için imza atarken belgenin üzerindeki tarih kısımlarını kendi el yazılarıyla doldurmaları veya boş alanlara çizgi çekerek sonradan ekleme yapılmasını engellemeleri hayati önem taşımaktadır. Konuya ilişkin hukuki yardım süreçleri için barobirlik.org.tr adresi üzerinden uzman avukat desteği sorgulanabilir.
Eşlerin birlikte yaşadığı aile konutlarında ise durum daha farklı bir hukuki boyuta taşınmaktadır. Türk Medeni Kanunu Madde 194 uyarınca, aile konutu olarak özgülenen taşınmazlarda eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu kural, tahliye taahhütnameleri için de geçerlidir. Eşin imzasının bulunmadığı taahhütnamelere dayanılarak yapılan tahliye taleplerine karşı dava açma hakkı mevcuttur.
Son dönemde yargıya taşınan dosyalarda, mülk sahiplerinin tahliye taahhüdünü icra takibine koyarak hızlı tahliye yolunu seçtiği görülmektedir. Kiracılar, kendilerine ulaşan tahliye emrine karşı yasal süresi olan 7 gün içinde icra dairesinde itiraz etmelidir. İtiraz edilmediği takdirde tahliye kararı kesinleşir ve tahliye süreci başlatılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Hayır, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi, kiracının özgür iradesiyle verilmediği kabul edildiği için hukuken geçersizdir. Taahhütnamenin sözleşme tarihinden en az birkaç gün sonra imzalanmış olması gerekir.
Boş tahliye taahhütnamesine imza attım, nasıl iptal edebilirim?
Boş belgeye imza atıldığında Yargıtay içtihatları gereği ispat yükü kiracıya geçer. İptal için belgenin hile, tehdit veya korkutma altında imzalatıldığının somut delillerle kanıtlanması veya aile konutu itirazında bulunulması gerekir.
Eş rızası olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesi tahliyeye engel olur mu?
Evet, kiralanan taşınmaz aile konutu ise ve sözleşmede tek bir eşin imzası varsa, diğer eşin rızası alınmadan verilen tahliye taahhütnamesi geçersiz kılınabilir. Bu durumda tahliye davasına karşı aile konutu savunması yapılmalıdır.
Tahliye taahhütnamesinde tarih sonradan doldurulursa ne yapılmalıdır?
Tarihlerin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Kiracı, tahliye emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde icra dairesine giderek imzaya veya tarihe açıkça itiraz etmelidir.
