Kira artış oranları yasal sınırları aşabilir mi? Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalaması, konut kiralarında uygulanabilecek en yüksek artış oranını belirlemektedir. Türk Borçlar Kanunu Madde 344 uyarınca bu oranın üzerinde bir artış yapılması yasal olarak mümkün değildir.
Yüzde 25 sınırının kalkmasıyla birlikte ev sahibi ve kiracı ilişkilerinde yeni bir dönem başlamıştır. Artık kira sözleşmeleri yenilenirken TÜİK tarafından açıklanan veriler esas alınmaktadır. Ancak tarafların bu oran üzerinde anlaşması yasal olarak geçersizdir. Kiracılar, yasal sınırın üzerindeki artış taleplerini kabul etmek zorunda değildir.
Sokakta veya adliye koridorlarında bugünlerde en çok duyduğumuz şikayetlerin başında tahliye taahhütnameleri oluşturuyor. Yargıtay kararlarına göre, tahliye taahhüdünün geçerli olması için belirli şartlar aranmaktadır. Taahhütnamenin mutlaka yazılı olması ve kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarihte düzenlenmesi gerekmektedir. Boş kağıda atılan imzalar veya sözleşmeyle aynı gün düzenlenen taahhütler hukuken geçersiz kabul edilmektedir.
Kira tespit davaları, özellikle 5 yılı dolduran kiracılar için gündeme gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu Madde 344/3 uyarınca, 5 yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde hakim, emsal bedellere göre yeni kira bedelini belirler. Bu davalarda sadece TÜFE oranına bakılmaz, bölgedeki emsal kira bedelleri ve hakkaniyet indirimi de uygulanır.
Adalet Bakanlığı verilerine göre, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sistemi dava şartı haline getirilmiştir. Taraflar, kira tespiti, tahliye veya uyarlama talebiyle doğrudan mahkemeye gidemezler. Öncelikle arabulucuya başvurulması yasal bir zorunluluktur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması durumunda sulh hukuk mahkemelerinde dava açılabilmektedir.
| Uyuşmazlık Türü | Kiracının Yasal Sınırı / Hakkı | Ev Sahibinin Talep Edebileceği Yasal Sınır |
|---|---|---|
| 5 Yılı Doldurmayan Sözleşme | En fazla 12 aylık TÜFE ortalaması kadar artış yapılır. | Yasal TÜFE sınırından daha fazla artış talep edemez. |
| 5 Yılı Aşan Sözleşme | Emsal bedel üzerinden hakkaniyet indirimi talep eder. | Kira tespit davası ile emsal değerde artış isteyebilir. |
| Tahliye Taahhüdü | Sözleşme günü imzalanan taahhüdün iptalini isteyebilir. | Yasal şartlara uygun taahhütle icra takibi başlatabilir. |
| Kira Ödemesinde Gecikme | Bir kira dönemi içinde en fazla bir kez gecikme hakkı yoktur. | İki haklı ihtar çekerek tahliye davası açabilir. |
| Uyuşmazlık Çözümü | Dava açılmadan önce arabulucuya katılma hakkı vardır. | Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. |
Kira ödemelerinin gecikmesi durumunda ev sahibinin doğrudan tahliye davası açması mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu Madde 352 uyarınca, bir kira yılı içinde kiracıya kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtar çekilmesi gerekir. Bu ihtarların ardından ev sahibi, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açma hakkına sahip olur.
Yeni mevzuat çerçevesinde hakların korunması için sözleşme maddelerine dikkat edilmesi gerekmektedir. Kira bedelinin banka üzerinden ve açıklama kısmına ilgili ay belirtilerek ödenmesi, ileride yaşanabilecek ispat sorunlarının önüne geçmektedir. Sözleşmede yer almayan hiçbir bedel kiracıdan talep edilemez.
Hem ev sahibi hem de kiracı cephesinde yasal hakları bilmek, olası bir mahkeme sürecinde elinizi ciddi anlamda güçlendirir. Arabuluculuk süreci, davaların daha hızlı çözülmesini sağlarken, mahkemelerin iş yükünü de azaltmaktadır. Hak kayıplarının önlenmesi adına yasal sürelere ve ihtarnamelere dikkat edilmesi gerekmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
5 yılı dolan kiracıya en fazla ne kadar zam yapılabilir?
5 yılı dolan kiracılar için kira artışında TÜFE sınırı zorunlu değildir. Ev sahibi, sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açarak emsal değerlere göre yeni bir kira bedeli belirlenmesini talep edebilir. Hakim, emsal bedelleri inceleyerek hakkaniyete uygun bir kira belirler.
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi hangi şartları taşımalıdır?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin yazılı olması, tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi ve en önemlisi kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonraki bir günde düzenlenmiş olması şarttır. Sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhütnameler geçersizdir.
Kira ödemesinde gecikme yaşanırsa ev sahibi hemen tahliye davası açabilir mi?
Hayır, hemen dava açılamaz. Ev sahibinin bir kira yılı içinde kiracıya ödemediği aylar için iki haklı ihtar çekmiş olması gerekir. Bu iki ihtardan sonra, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Kira uyuşmazlıklarında arabulucuya gitmek zorunlu mu, süreç nasıl işler?
Evet, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk süreci başvurudan itibaren en geç 4 hafta içinde tamamlanır. Anlaşma sağlanamazsa taraflar sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.
