Türkiye genelinde konut kiralarındaki artış ve kiralık ev bulma zorluğu, kiracıları sözleşme aşamasında zor kararlar almaya itmektedir. Ev sahiplerinin kiralama şartı olarak öne sürdüğü belgelerin başında ise tahliye taahhütnamesi gelmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde düzenlenen bu belge, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı beyandır. Ancak uygulamada bu belgenin kira sözleşmesiyle aynı gün veya boş olarak imzalatılması ciddi hukuki uyuşmazlıkları beraberinde getirmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte verilmiş olması şarttır. Sözleşmeyle aynı gün atılan imzalar, kiracının özgür iradesiyle hareket etmediği kabul edildiğinden geçersiz sayılmaktadır. Uygulamada ev sahiplerinin boş kağıda imza alarak tarih kısmını sonradan doldurması yöntemi ise en sık karşılaşılan uyuşmazlık konusudur. Hukuken boş kağıda imza atan kişi, sonradan doldurulan içeriği peşinen kabul etmiş sayılsa da bu durumun istisnaları mevcuttur.
Kiracıların haklarını koruyabilmesi ve olası tahliye davalarında kendilerini savunabilmesi için belgenin yasal şartlara uygunluğunu denetlemesi gerekir. Aşağıdaki listede geçerli bir tahliye taahhütnamesinin taşıması gereken unsurlar ile belgeyi geçersiz kılan durumlar karşılaştırmalı olarak sunulmuştur:
- Yazılı Olma Şartı: Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı şekilde yapılması gerekir, sözlü taahhütler hukuken geçersizdir.
- Serbest İradeyle Verilmesi: Belgenin kira sözleşmesinin imzalanmasından makul bir süre sonra (örneğin 1 ay sonra) düzenlenmiş olması şarttır.
- Belirli Bir Tarih İçermesi: Tahliye edilecek gün, ay ve yılın belgede açıkça ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirtilmesi zorunludur.
- Eş Rızasının Varlığı: Kiralanan konut aile konutu ise, kira sözleşmesinde adı geçmeyen eşin rızası olmadan verilen taahhütler geçersiz kılınabilir.
Eğer boş tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda kaldıysanız, imza attığınız tarihte belgenin boş olduğunu kanıtlayan deliller sunmanız gerekir. Yargıtay içtihatları uyarınca, belgenin sonradan doldurulduğu iddiası yazılı delille kanıtlanmalıdır. Bu aşamada kira sözleşmesinin tarihi ile taahhütnamenin düzenleme tarihi arasındaki çelişkiler mahkemece incelenir. Hak kaybı yaşamamak adına, kira sözleşmesi imzalanırken bu tür belgelere kesinlikle tarih atılmadan imza verilmemelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Hayır, geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi ve Yargıtay kararları gereği, taahhütnamenin kiracı üzerinde baskı kurulmadan, sözleşme tarihinden sonraki bir günde serbest iradeyle imzalanmış olması gerekir.
Boş kağıda atılan tahliye taahhüdü imzası sonradan iptal edilebilir mi?
Boş kağıda imza atan kişi hukuken borç altına girmiş kabul edilir. Ancak belgenin hile, korkutma veya zorlama altında imzalatıldığı ya da sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğu yazılı delillerle kanıtlanırsa taahhütname iptal edilebilir.
Eşin rızası olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesi tahliyeyi engeller mi?
Evet, engelleyebilir. Kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğindeyse, Türk Medeni Kanunu uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin açık rızası alınmadan verilen tahliye taahhüdü geçersiz sayılabilir.
Yeni ev sahibi eski kiracıyı tahliye taahhütnamesiyle hemen çıkarabilir mi?
Eski ev sahibine verilmiş geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, yeni malik bu taahhüde dayanarak yasal süresi içinde (taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay) icra dairesine başvurarak veya dava açarak kiracıyı tahliye edebilir.
