Kiralık konut piyasasında son dönemde yaşanan hareketlilik, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki hukuki uyuşmazlıkları zirveye taşıdı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre konut satış ve kiralama işlemlerindeki artış, uyuşmazlık dosyalarını da beraberinde getirdi. Birçok kiracı, ev bulma sürecinin getirdiği baskıyla içeriğini tam olarak incelemediği belgeleri imzalamaktadır. Peki, kira sözleşmesiyle birlikte imzaladığınız o ek belgeler yasal olarak ne kadar geçerli ve sizi bir günde evinizden edebilir mi?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı hakları güvence altına alınmıştır. Ancak uygulamada tahliye taahhütnamesi adı verilen belgeler, bu güvenceleri tamamen ortadan kaldırabilmektedir. Kanunun 352. maddesine göre tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı yapılması ve kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte imzalanması şarttır. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhütnameler, Yargıtay kararları doğrultusunda baskı altında imzalandığı kabul edildiği için geçersiz sayılmaktadır.
Kiracıların en çok düştüğü hata, boş taahhütnameye imza atmaktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, boş kağıda imza atan kişi bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Ev sahibinin boş alanları sonradan doldurarak işleme koyması durumunda, kiracının imza kendisine ait olduğu için aksini ispatlaması oldukça zordur. Bu nedenle imza atılan belgenin üzerindeki tarihlerin ve tahliye taahhüdünün açıkça yazılmış olması hayati önem taşımaktadır.
Kira Sözleşmesi ve Tahliye Taahhütnamesi Karşılaştırması
| Kriter | Kira Sözleşmesi | Tahliye Taahhütnamesi |
|---|---|---|
| Yasal Dayanak | Türk Borçlar Kanunu Madde 299 | Türk Borçlar Kanunu Madde 352/1 |
| İmza Zamanı | Kiralama sürecinin başında yapılır | Kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte yapılmalıdır |
| Geçerlilik Şartı | Yazılı veya sözlü olabilir (Yazılı önerilir) | Mutlaka yazılı olmak zorundadır |
| Hukuki Sonuç | Kullanım hakkı ve kira ödeme borcu doğurur | Belirtilen tarihte konutun boşaltılmasını zorunlu kılar |
Adalet Bakanlığı tarafından Resmi Gazete'de yayımlanan arabuluculuk şartı, kira uyuşmazlıklarında mahkeme öncesi zorunlu bir durak haline gelmiştir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren bu düzenleme ile taraflar dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorundadır. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri veya davalar da bu zorunlu arabuluculuk sürecine tabidir. Kiracıların, kendilerine ulaşan arabuluculuk davetlerine katılarak haklarını savunmaları gerekmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Boş tahliye taahhütnamesi imzaladım, iptal edebilir miyim?
Yargıtay kararlarına göre boş kağıda atılan imza geçerlidir ve sonradan doldurulan tarihleri kabul etmiş sayılırsınız. Ancak belgenin hile, korkutma veya zorlama ile imzalatıldığını somut delillerle kanıtlarsanız iptal davası açabilirsiniz.
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhütname geçerli midir?
Hayır, geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra, özgür iradeyle verilmesi gerekir. Aynı gün atılan imzalar baskı altında kabul edilir.
Ev sahibi taahhütnameye dayanarak beni hemen evden çıkarabilir mi?
Ev sahibi taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurmalı veya tahliye davası açmalıdır. Doğrudan kapıya gelerek tahliye işlemi yapamaz, yasal sürecin tamamlanması gerekir.
