Yasal Çerçeve: Hangi Kanun, Hangi Madde?
Kira artışının yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesidir. Bu maddeye göre taraflar kira artış oranını serbestçe kararlaştırabilir; ancak belirlenen oran, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz. Sözleşmede oran belirlenmemişse hâkim, TÜFE ortalamasını esas alarak artışı re'sen (kendiliğinden) tespit eder. Konut kiralarında bu kural mutlak emredici nitelik taşır; yani sözleşmeyle dahi aşılamaz.
TÜFE Nedir ve Kira Hesabında Hangi Veri Kullanılır?
TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi), TÜİK tarafından her ayın ilk haftasında yayımlanan ve tüketici sepetindeki mal ile hizmetlerin fiyat değişimini ölçen istatistiksel göstergedir. Kira hesaplamasında tek aylık TÜFE değil, kira yenileme tarihinden geriye doğru hesaplanan on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı esas alınır. Bu oran, TÜİK'in resmi web sitesinde "Tüketici Fiyat İstatistikleri" başlığı altında kamuoyuyla paylaşılmaktadır.
Adım Adım Hesaplama Formülü
Hesaplama üç aşamada tamamlanır. Birinci aşamada kira sözleşmesinin yenileneceği ay belirlenir. İkinci aşamada TÜİK'ten o aya ait on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı alınır. Üçüncü aşamada mevcut kira bedeline bu oran uygulanır.
Formül şu şekilde işler: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE On İki Aylık Ortalama / 100). Örneğin mevcut kira 15.000 TL ve on iki aylık ortalama TÜFE %42,5 ise: 15.000 × 1,425 = 21.375 TL yasal üst sınır olur. Ev sahibi bu rakamın üzerinde artış talep edemez.
📊 Örnek Hesaplama Tablosu
| Adım | Açıklama | Değer |
|---|---|---|
| 1 | Mevcut aylık kira bedeli | 15.000 TL |
| 2 | TÜİK 12 aylık ort. TÜFE (örnek) | % 42,5 |
| 3 | Hesaplama: 15.000 × 1,425 | 21.375 TL |
| 4 | Yasal üst sınır (max artış) | 21.375 TL |
* Tablodaki TÜFE oranı örnektir. Gerçek oran için TÜİK resmi sitesini kontrol edin.
Sözleşmede Farklı Oran Yazılmışsa Ne Olur?
Kira sözleşmesinde TÜFE ortalamasının altında bir oran belirlenmişse bu oran geçerlidir; ev sahibi TÜFE'ye kadar çıkma hakkını otomatik olarak kullanamaz. Sözleşmede TÜFE ortalamasının üzerinde bir oran yazılmışsa ise o madde geçersiz sayılır ve yasal üst sınır uygulanır. Kira sözleşmelerinde "her yıl %X artış" gibi sabit oran ifadeleri, TÜFE ortalamasını aştığı dönemlerde kiracı aleyhine işlemez.
Ev Sahibi Yasal Sınırı Aşarsa Kiracı Ne Yapmalı?
Ev sahibinin talep ettiği artış TÜFE on iki aylık ortalamasını aşıyorsa kiracı öncelikle yazılı itiraz yoluna gitmelidir. İtiraz noter kanalıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla iletilmeli, ispat kolaylığı açısından belgelenmelidir. Taraflar uzlaşamazsa sulh hukuk mahkemesi yetkilidir; mahkeme TÜİK verilerini esas alarak yasal kira bedelini belirler. Kiracının ödeme yaparken ihtirazi kayıt (çekince) koyması, haklarını saklı tutması açısından önem taşır.
Eski Sözleşmeler ve 2026 Yenileme Tarihleri
Hesaplamada kritik nokta, kira yenileme tarihidir; takvim yılı başı değil. Sözleşme Mart 2024'te başlamışsa Mart 2026'da yenilenir ve o tarihe ait on iki aylık ortalama TÜFE esas alınır. Yenileme tarihinden en az 30 gün önce bildirim yapılması, hem ev sahibi hem kiracı açısından süreci düzenli yürütür. TÜİK, ilgili ayın TÜFE verisini genellikle bir sonraki ayın ilk haftasında yayımlar; bu nedenle hesaplama için resmi açıklama beklenmeli, tahmin üzerinden işlem yapılmamalıdır.
Pratik Kontrol Listesi
Hesaplama öncesinde şu adımları tamamlamak hata riskini en aza indirir: Kira sözleşmesindeki başlangıç tarihi ve yenileme dönemini tespit edin. TÜİK'in resmi sitesinden yenileme ayına ait on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını indirin. Mevcut kira bedelini bu oranla çarpın; çıkan rakam yasal üst sınırdır. Sözleşmedeki özel hükümleri (daha düşük oran varsa) ayrıca değerlendirin. Anlaşmazlık ihtimaline karşı tüm yazışmaları ve TÜİK verilerini kayıt altına alın.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira artış oranı TÜFE'den farklı olabilir mi?
Evet, sözleşmede TÜFE ortalamasının altında bir oran kararlaştırılmışsa o oran geçerlidir. Ancak sözleşme ne derse desin, TÜFE on iki aylık ortalaması yasal tavandır; bu tavanın üzerinde kalmak mümkün değildir.
Ev sahibi TÜFE'nin üstünde zam yapabilir mi?
Konut kiraları için hayır. Türk Borçlar Kanunu Md. 344 bu konuda emredici nitelik taşır. TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan artış talebi hukuken geçersizdir; kiracı fazla ödediği tutarı geri isteyebilir.
Kiracı artışı kabul etmezse ne olur?
Kiracı, yasal sınırı aşan artışı kabul etmek zorunda değildir. Yazılı itiraz sonrası taraflar anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesi devreye girer. Mahkeme, TÜİK verileri ışığında kira bedelini yeniden belirler; bu karar her iki taraf için bağlayıcıdır.
Eski sözleşmeler için 2026 artışı nasıl uygulanır?
Kira yenileme tarihi, sözleşmenin başladığı aya göre belirlenir. 2026'da yenilenen her sözleşme, yenileme ayına ait TÜİK on iki aylık ortalama TÜFE verisini esas alır. Takvim yılı değil, sözleşme yıl dönümü belirleyicidir.
TÜİK verisi nerede ve nasıl bulunur?
TÜİK'in resmi web sitesinde (tuik.gov.tr) "Tüketici Fiyat İstatistikleri" bölümünden aylık ve on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranlarına ulaşılabilir. Veriler her ayın ilk haftasında güncellenir; hesaplama için yalnızca resmi açıklanan rakamlar kullanılmalıdır.
