Kiralık konut piyasasında 2024 yılında yaşanan yoğunluk nedeniyle kiracılar acele kararlar alıyor. Peki imzaladığınız o ek belge sizi 1 yıl sonra evsiz bırakabilir mi? Evet, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnameleri hukuken geçersizdir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracıların bu belgelere karşı çok güçlü yasal hakları bulunmaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı bir beyandır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 352/1 hükmüne göre, bu taahhüdün geçerli olabilmesi için belirli şartların bir arada bulunması zorunludur. Kanun koyucu, kiracının sözleşme kurulurken içinde bulunduğu zor durumdan ve konut bulma baskısından yararlanılmasını engellemeyi amaçlamaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında açıkça belirtildiği üzere, kira sözleşmesinin yapılması sırasında veya daha önce verilen tahliye taahhütleri serbest iradeye dayanmadığı için geçersiz kabul edilmektedir. Kiracının barınma ihtiyacını karşılamak için sözleşmeyi imzalamak zorunda olduğu o ilk an, iradesinin sakatlandığı dönem olarak görülür. Bu nedenle taahhütnamenin mutlaka kira sözleşmesinin imza tarihinden daha sonraki bir tarihte düzenlenmesi gerekir.
Uygulamada en sık karşılaşılan usulsüzlük ise boş tahliye taahhütnamesi imzalatılması yöntemidir. Ev sahipleri, tahliye ve düzenleme tarihlerini boş bırakarak kiracıya imza attırmakta ve daha sonra bu alanları kendi istedikleri tarihlerle doldurmaktadır. Hukuki açıdan, boş kağıda atılan imza sonradan doldurulsa dahi kiracıyı bağlayıcı hale gelebilmektedir. Yargıtay, boş kağıda imza atan kişinin bunun sonuçlarına katlanması gerektiği yönünde kararlar vermektedir. Bu sebeple, tarih kısımları boş olan hiçbir belgenin imzalanmaması hayati önem taşır.
Kira sözleşmesi hakları kapsamında aile konutu güvencesi de göz ardı edilmemelidir. Eğer kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa, Türk Medeni Kanunu madde 194 uyarınca, eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez veya tahliye taahhüdünde bulunamaz. Diğer eşin rızası alınmadan tek başına verilen tahliye taahhütnamesi yasal olarak geçersiz kılınabilmektedir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını ve haklarınızı koruma yollarını aşağıdaki tablodan inceleyebilirsiniz:
| Geçerli Şartlar | Geçersiz Kılan Durumlar |
|---|---|
| Kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte imzalanması | Kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önce imzalanması |
| Tahliye tarihinin net ve yazılı olarak belirtilmesi | Tarih kısımlarının boş bırakılarak sonradan doldurulması |
| Kiracının veya yetkili temsilcisinin ıslak imzasını taşıması | Aile konutunda diğer eşin muvafakatinin alınmaması |
| Yazılı şekilde yapılmış olması | Sözlü olarak verilen tahliye sözleri |
Yasal süreçte hak kaybına uğramamak için her belgenin içeriği dikkatle okunmalıdır. Ev sahiplerinin yasal sınırların üzerinde kira artışı talep etmek veya kiracıyı sebepsiz yere tahliye etmek amacıyla bu belgeleri koz olarak kullanması hukuka aykırıdır. Kiracı tahliye şartları oluşmadan, sadece usulüne uygun olmayan bir taahhütnameye dayanarak kimse evden çıkarılamaz.
Yeni bir konut kiralarken aceleci davranmamak ve imzalanan her evrakın tarihini kontrol etmek gerekir. Şüpheli durumlarda belgenin üzerine imza atıldığı anki fiili tarihin el yazısıyla yazılması, sonradan yapılacak tarih tahrifatlarının önüne geçecektir. Hukuki uyuşmazlıklarda Adalet Bakanlığı mevzuatları ve Yargıtay emsal kararları en önemli dayanağınız olacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Hayır, geçerli değildir. Yargıtay kararlarına göre, kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önce imzalanan tahliye taahhütnameleri, kiracının özgür iradesiyle verilmediği kabul edildiği için hukuken geçersizdir.
Boş kağıda atılan tahliye taahhüdü imzası sonradan doldurulursa ne olur?
Hukuken, boş kağıda imza atan kişinin belgenin üzerinin sonradan doldurulmasını kabul ettiği varsayılır. Bu durum kiracı aleyhine ciddi sonuçlar doğurabileceğinden, tarih kısımları boş olan taahhütnamelere kesinlikle imza atılmamalıdır.
Eşin rızası olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesi kiracıyı evden çıkarır mı?
Eğer kiralanan yer aile konutu ise ve diğer eşin açık rızası yoksa, Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi uyarınca tek eşin imzaladığı tahliye taahhütnamesi geçersiz kılınabilir ve tahliye engellenebilir.
Tahliye taahhütnamesi noterden yapılmak zorunda mı?
Hayır, zorunlu değildir. Tahliye taahhütnamesinin adi yazılı şekilde yapılması geçerliliği için yeterlidir. Ancak noterlikçe düzenlenen taahhütnameler, imza ve tarih itirazlarının önüne geçtiği için ispat kolaylığı sağlar.
