Kiralık konut piyasasında son dönemde yaşanan hareketlilik, mülk sahiplerinin kiracılardan tahliye taahhütnamesi talep etme oranını ciddi şekilde artırdı. Peki, ev bulma telaşıyla imzaladığınız o belgeler gerçekten hukuken geçerli mi, yoksa sizi her an evsiz bırakabilecek birer risk mi taşıyor? Türkiye genelinde milyonlarca kiracıyı ilgilendiren bu yasal süreç, doğru adımlar atılmadığında ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri, kiracıların haklarını korumak adına çok net sınırlar çizmektedir. Birçok kiracı, kiralama aşamasında baskı altında imzaladığı belgelerin iptal edilemeyeceğini düşünerek sessiz kalmaktadır. Oysa kanun, kiracının iradesinin sakatlandığı durumları gözeterek belirli koruma mekanizmaları geliştirmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrası, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını açıkça düzenlemektedir. Bu hükme göre, taahhüdün yazılı olması ve kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması zorunludur. Kira sözleşmesi imzalanırken veya henüz eve taşınmadan önce verilen taahhütnameler yasal olarak geçersiz kabul edilmektedir.
Yargıtay kararlarına göre, boş kağıda atılan imza sonradan doldurulsa dahi imza sahibini bağlamaktadır. Kiracılar, boş olarak imzaladıkları tahliye taahhütnamesinin üzerinin sonradan farklı tarihlerle doldurulduğunu iddia etseler bile, bu durumu yazılı delille kanıtlamak zorundadır. Bu nedenle, içeriği boş olan hiçbir evraka imza atılmamalıdır.
Eşlerin birlikte yaşadığı aile konutlarında ise durum daha farklı bir hukuki boyut kazanmaktadır. Türk Medeni Kanunu Madde 194 uyarınca, aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda eşlerden birinin rızası olmadan kira sözleşmesi feshedilemez ve tahliye taahhüdü verilemez. Diğer eşin açık rızası alınmadan verilen taahhütnameler geçersiz kılınabilir.
Aşağıdaki karşılaştırma tablosu, bir tahliye taahhütnamesinin yasal olarak geçerli sayılabilmesi için gereken şartlar ile kiracıların sıklıkla düştüğü hataları göstermektedir:
| Geçerlilik Şartı (Yasal Durum) | Kiracıyı Yakacak Hatalar (Geçersizlik Sebepleri) |
|---|---|
| Kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte imzalanması | Kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önce imzalanması |
| Tahliye tarihinin açık ve net şekilde yazılması | Tarih kısmının boş bırakılarak ev sahibine teslim edilmesi |
| Yazılı şekilde yapılması | Sözlü olarak tahliye sözü verilmesi |
| Aile konutunda her iki eşin de rızasının bulunması | Eşin haberi olmadan tek başına imza atılması |
| Kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olması | Baskı ve zorlama altında imza atıldığının kanıtlanamaması |
Yeni bir kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilecekler listesinin başında, sözleşme metninin her sayfasının tek tek okunması gelmektedir. Sözleşme ekinde yer alan belgelerin niteliği mutlaka kontrol edilmelidir. Haklarınızı korumak için yasal sürelere ve resmi bildirim şartlarına uymanız büyük önem taşımaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Hayır, geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu Madde 352 uyarınca, taahhütnamenin kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte, kiracının özgür iradesiyle verilmiş olması şarttır. Aynı gün imzalanan belgeler baskı altında alınmış kabul edilir.
Boş tahliye taahhütnamesine imza attım, nasıl iptal edebilirim?
Boş kağıda atılan imza hukuken geçerli sonuçlar doğurur. Yargıtay kararlarına göre, boş belgeyi imzalayan kişi sonradan doldurulan içeriği kabul etmiş sayılır. İptali için irade fesadı (korkutma, hile) veya belgede sahtecilik yapıldığının mahkemede yazılı delillerle ispatlanması gerekir.
Eş rızası olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesi eşi evden çıkarır mı?
Eğer kiralanan yer aile konutu ise ve diğer eşin bu taahhütnameden haberi veya açık rızası yoksa, taahhütname geçersiz kılınabilir. Türk Medeni Kanunu Madde 194 kapsamında aile konutunun korunması esastır.
Yeni ev sahibi eski taahhütnameye dayanarak beni evden çıkarabilir mi?
Evet, yeni malik eski ev sahibi döneminde verilmiş olan geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak yasal süresi içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Taahhütname, taşınmazın mülkiyeti değişse dahi geçerliliğini korur.
