Konut piyasasında kiralık ev bulma süreci zorlaştıkça, kiracıların önüne konulan belgelerin hukuki ağırlığı da artmaktadır. 12 Mart 2024 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan yargı paketleri ve güncel arabuluculuk verileri, kira uyuşmazlıklarının adliyelerin en yoğun gündem maddesi olduğunu göstermektedir. Peki, ev bulma telaşıyla imzaladığınız o belgeler gelecekte barınma hakkınızı nasıl elinizden alabilir? Birçok kiracı, kiralama aşamasında önüne konulan belgelerin hukuki sonuçlarını tam olarak bilmeden imza atmaktadır.
Kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilecekler listesinin en başında, sözleşme ile birlikte sunulan tahliye taahhütnamesi yer almaktadır. Sosyal medyada ve gayriresmi platformlarda dolaşan "boş tahliye taahhütnamesi geçersizdir" iddiası, hukuki gerçeklerle bağdaşmamaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, boş bir kağıda veya içeriği doldurulmamış taahhütnameye imza atan kişi, bu belgenin sonradan doldurulmasına rıza göstermiş sayılır. Bu durum, kiracının kendi rızasıyla tahliye tarihini ev sahibinin inisiyatifine bırakması anlamına gelmektedir.
Türk Borçlar Kanunu madde 352, kiracının belirli bir tarihte konutu boşaltmayı üstlendiği taahhütnamenin geçerlilik şartlarını düzenlemektedir. Kanuna göre taahhüdün geçerli olabilmesi için yazılı olması, tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi ve en önemlisi kira sözleşmesinin imza tarihinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması şarttır. Kira kontratı süresi devam ederken, sözleşme ile aynı gün imzalanan taahhütnameler Yargıtay içtihatları gereği baskı altında (müzayaka hali) imzalandığı kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır.
Kiracı hakları kapsamında en çok suistimal edilen konu, boş belgelere atılan imzalardır. Ev sahipleri çoğunlukla kira sözleşmesi imzalarken boş tahliye taahhütnamesi talep etmektedir. Kiracı, ev bulma baskısı altında bu belgeyi imzaladığında, ev sahibi ilerleyen dönemde istediği tarihi yazarak icra takibi başlatabilmektedir. Bu durumda kiracının imza itirazı dışında belgenin sonradan doldurulduğu yönündeki savunması, yazılı başka bir delille (örneğin taraflar arasındaki yazışmalar veya ek sözleşme) kanıtlanamadığı sürece mahkemelerce kabul görmemektedir.
Aşağıdaki tablo, kiracıların en çok karşılaştığı taahhütname türlerini ve bunların hukuki geçerlilik durumlarını özetlemektedir:
| Düzenleme Şekli ve Şartı | Hukuki Durumu ve Geçerlilik Durumu | Tuzak Nokta ve Risk Analizi |
|---|---|---|
| Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhütname | Geçersizdir | Tarihlerin aynı olması baskı unsurudur ancak ispat yükü kiracıdadır. |
| Tarih kısmı boş bırakılarak imzalanan belge | Geçerlidir | Yargıtay'a göre boş kağıda imza atan, sonradan doldurulmasını kabul etmiş sayılır. |
| Kira sözleşmesinden 1 ay sonra imzalanan belge | Geçerlidir | Kiracının özgür iradesiyle imzaladığı kabul edilir, tahliye davasına konu olur. |
| Aile konutunda eşin rızası olmadan imzalanan belge | Geçersiz kılınabilir | Eş, aile konutu şerhi veya tespiti davası açarak taahhüdü iptal ettirebilir. |
Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan kira hukuku rehberlerinde de belirtildiği üzere, tahliye taahhütnamesi iptali davası açmak veya icra takibine itiraz etmek belirli sürelere tabidir. Ev sahibi, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurmak veya dava açmak zorundadır. Bu süre hak düşürücü süredir ve aşılması durumunda taahhütnameye dayanarak doğrudan tahliye talep edilemez.
Yeni bir konut kiralarken acele karar vermemek ve imzalanan her belgenin tarihini bizzat kontrol etmek hayati önem taşır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre konut sahipliği oranlarının değiştiği ve kiracı nüfusunun yoğunlaştığı günümüzde, hukuki güvenliğinizi korumak için boş belgelere imza atmaktan kaçınmalısınız. İmza atmak zorunda kaldığınız durumlarda ise belgenin bir fotokopisini alarak üzerine "boş olarak teslim edilmiştir" şerhi düşmek, ileride açılacak davalarda elinizi güçlendirecektir.
Sıkça Sorulan Sosyal Medya ve Hukuk Soruları
Boş kağıda imza atılan tahliye taahhütnamesi sonradan doldurulursa geçerli olur mu?
Evet, geçerli olur. Yargıtay içtihatlarına göre, boş kağıda imza atan kişi belgenin üzerinin sonradan doldurulmasını kabul etmiş sayılır. Aksini yazılı delille kanıtlamak kiracının yükümlülüğündedir.
Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi hukuken geçerli midir?
Hayır, geçerli değildir. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşme imzalanmadan önce verilen taahhütnameler, kiracının özgür iradesine dayanmadığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilir.
Eşin rızası olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesi evi boşaltmaya yeter mi?
Eğer kiralanan taşınmaz aile konutu ise ve diğer eşin kira sözleşmesinde imzası yoksa, rızası alınmadan verilen tahliye taahhütnamesi geçersiz kılınabilir.
Tahliye taahhütnamesine rağmen evden çıkılmazsa ne kadar süre içinde dava açılmalıdır?
Ev sahibi, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde icra dairesine başvurmalı veya tahliye davası açmalıdır.
